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          新聞信息

                  解決物業收費難的經驗分享
            發布日期:2014-01-02   作者:科瑞軟件  被閱覽數:7717次

               物業管理收費難是長期困擾物業管理公司發展的老大難問題,不交、少交、欠交物業管理費在物業管理行業中似乎已成為一種司空見慣的現象, 它已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸,如何解決好物業管理收費難的問題也成為了業內普遍關注的焦點問題。

              一、物業管理費收不上來的原因

              通俗地講物業管理,是指物業管理企業受物業所有人的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。

              同時物業管理又是一項系統工程,它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中,其作用的重要性是顯而易見的。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為,這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的,因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益,誰交費”。

              結合物業管理實踐,業主拒交物業管理費主要存在以下原因:

              1. 業主不了解物業管理的實際涵蓋

              由于業主并非物業管理專業人員,因此他們不可能全面了解物業管理這個系統性的有償服務行為,對物業管理的認識只停留在表面上。目前業主普遍認為物業管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化,同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業管理公司負責,所以一旦房屋存在質量問題,就以此為“借口”,拒交、少交、欠交物業管理費。他們并不知道這些問題是由開發商,或是因自己裝修不當等原因造成的,其責任主體的歸屬應是開發商或業主個人。并不是物業管理公司,也不屬于物業管理公司的工作職責范圍。

              2. 對物業管理服務不滿意

              目前,由于國家對物業管理服務項目還沒有統一的規定和檢查標準,支付多少物業管理費,達到什么樣的物業服務標準,怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求,所以造成了業主和物業管理公司在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中,物業管理公司只能從雙方的利益出發,根據物業管理費的收繳情況,提供相應的物業服務,對此,部分業主就會認為質、價“不符”;同時,在實際物業管理工作中,也確實存在物業管理公司服務不到位的情況。這樣,業主就會對物業服務不滿意,對物業管理公司產生意見,因而拒交物業管理費。

              3. 工程質量存在問題

              由于開發商的原因,部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題,尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題,業主意見更大,對此,業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理,而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了,就不交物業管理費。

              4. 僥幸心理

              毋庸置疑的是極少部分業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性,服務對象是廣大業主而不是某個單體,因此不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務,從而導致極少部分業主貪圖小利,躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務,這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費的業主的積極性,又有可能引起其他業主效仿。

              二、如何解決收費難的問題

              針對上述物業管理收費難的成因,筆者根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法:

              1. 加強物業管理知識的宣傳為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系

              解決物業管理收費難的問題,應對業主加強物業管理知識的宣傳。物業管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準,應經業主委員會、物業管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定,并在業主大會上公布。同時,也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳,提高廣大業主對物業管理的認識,讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定義務,交費合理、拒交可恥,讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費,不僅損害了物業管理公司的合法權益,影響其正常的維修、養護、運行、管理,而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理,合理地解決這個問題。

              2. 改變收費態度和收費方式

              以往,物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取,由于種種原因,收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣,收費員勞動強度大,難免會出現生、冷、硬的工作態度,因而與業主的溝通、交流不是很暢通,導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業營理費。針對這一情況,物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法,改變工作方式和收費態度。例如:可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡通”業務、通過物業管理軟件讓業主預存費用等方式,避免上述問題的發生。

              3. 實行信誓廣告牌制度

              對于交費的業主和不交費的業主,應進行必要的表揚和批評,物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方,建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業主,采取“上牌”手段將會更有效,讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益,是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之,讓社會輿論起到應有的監督作用。

              4. 對業主產權實行限制

              對無正當理由,拒交、少交、欠交物業管理費的業主,物業管理公司可向上級主營行政部門——房產局物業處匯報,請上級主管部門出面幫助協調,對協調未果的業主制定出制裁辦法。例如可與房產局聯合,對這部分業主實行產權限制,使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續,形成呆死產權,這樣將會迫使業主從自身的利益出發,交納或補繳物業管理費。

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