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          新聞信息

                  物業企業運營中問題、現狀以及出路
            發布日期:2014-01-02   作者:科瑞軟件  被閱覽數:3120次

              隨著中國住房制度的全面改革,伴隨著商品房快速發展的是物業公司的快速膨脹。 從1998年的10多家到現在的500多家,物業公司在濟南已呈遍地開花之勢。但就像真理并不總是掌握在多數人手中一樣, 普遍性的事物并不一定就是一個成熟的事物。在物業公司已遍布濟南各小區時,各種各樣的物業糾紛也隨之而來, 而問題歸根結底還是出在“錢”上。
          一、落差------從單位分房到商品房
              對于中國的老百姓來說,住房大多經歷了從單位分房到自己購買商品房的發展歷程。 當大家住在單位分配的房子里的時候,我們很少見到這樣的糾紛。但沒糾紛并不代表以前的服務要比現在物業公司提供的好, 大家之所以普遍采取息事寧人的態度,最根本的原因是單位住房幾乎不用交什么物業管理費。沒交錢,自然沒那么多的要求, 于是能自己消化的也就自己消化了。
              但等進入到商品房時代之后,每3個月一交的物業管理費成了 許多家庭一項固定的支出。支出多了,要求自然也就高了。“我們每月交物業費,就該享受好的物業服務。” 住在鑫苑名家的陳小姐告訴記者。“如果物業服務不到位,那我就不再交物業費了。”住在中方園小區的余先生這樣對記者說。
              不交物業費成了許多業主在對物業公司服務不滿意后最常用的方式。據搜房網之前做過的一項統計 顯示,有35%的業主從沒交過物業費。而記者在采訪中了解到,服務不到位這個理由也讓物業公司很苦惱。在《東方今報》不久前 作的一項關于物業服務的問卷調查中,物業公司對業主把丟了一只貓、別的業主高空拋物等這樣的事情也歸結為物業管理不到位 很是煩惱。
             
          二、物業服務和收費成正比
              目前,濟南非普通住宅的物業管理費按等級分為四級,在物業等級的劃分中,雖然也有一定的硬性要求,但這個標準并沒有細化到衛生應該打掃到什么程度、維修什么時候到位等這樣的細節,因此這就為眾多的物業糾紛埋下了伏筆。
              除了一些惡意欠費的業主,很多業主不交費,主要是覺得物業提供的服務和收費不相符。家住花園小區北區的趙小姐對記者說:“我們小區的物業服務是按一級物業來收取的,但是和我朋友家的小區相比,我覺得我們小區的物業無論是在衛生、保衛還是社區文化上,根本達不到一級。”
              而如何讓業主滿意對物業公司來說也很煩惱,眾口難調是很多物業公司都遇到過的難題。例如有的業主喜歡物業公司搞各種社區文化,但有的業主就覺得放電影、扭秧歌這樣的活動太吵;還有的業主喜歡養狗,而有的業主就不喜歡養寵物。物業收費標準的籠統也讓物業公司很煩惱,在目前的物業收費標準中,對別墅類產品是實行放開管理。目前濟南市場上別墅類產品一般便宜的在一元多,高的可以收到三四元。但具體如何定價,很容易成為業主和物業公司爭執的焦點。
              對于業主來說,自然希望越便宜越好,但對于物業公司來說,服務的水準必定和收費的高低成正比。 曾經有一家物業公司遇到過這種情況,聯排別墅的業主要求物業按多層的標準來收費,理由是別墅并沒有帶電梯。但眾所周知 ,別墅類產品,由于綠化面積高、容積率低,物業運營成本要比多層類產品高得多。
              而目前的物業收費標準偏低,也是物業公司抱怨最多的。2014年新的物業管理辦法出臺之前,很多物業公司希望新的辦法能夠提高物業收費標準,但出臺的辦法讓物業公司很失望。一家不愿意透露姓名的物業公司老總告訴記者:“目前鄭州多層樓房的一級物業收費標準是0.58元/平方米每月,但石家莊的一級多層物業費是0.68元/平方米每月,廣州已經收到了1元多。這些年濟南物業公司的稅費在漲,保安、保潔的月基本工資也已經漲到了1500多元,但是物業收費卻一分也沒有漲。由于資金緊張,因此很多物業公司都沒錢給保安、保潔人員辦理保險,而這也成了物業公司留不住人、招人難的重要原因。”“目前濟南50%的物業公司都是賠著本,如果說一個行業少部分賠錢那是企業的問題,但一個行業大部分都賠錢那就是制度的問題了。現在鄭州的物業公司如果不是開發商養著,肯定很多都干不下去了。”業內人士曹先生激動地對記者說。
          三、現狀------物業公司“賠錢賺吆喝”
              記者在采訪中了解到,“收費低”已經成了開發商普遍抱怨的問題。雖然說物業公司可以在政府的指導價上有一些浮動,但價格一旦漲上去,業主很難接受。去年漢飛·城市公園將多層樓房的物業收費加上公攤后定為0.55元/平方米每月,但遭到了業主的強烈抵制,最后不得不又改成0.38元/平方米每月。
              已從事物業工作多年的曹先生對記者說,隨著行業的逐漸規范,那些不注重服務質量的物業公司肯定會被淘汰。對于大多數的物業公司來說,都不愿意和業主發生糾紛,希望盡可能地為業主服務好。但服務質量肯定是和物業公司的收入成正比的。曹先生說,現在鄭州很多物業公司都是“賠錢賺吆喝”,特別是對于那些長
          期開發的樓盤來說,要想不降低服務水準,只能讓開發商補貼。
              帝湖物業有限公司負責人給記者算了一筆賬,目前整個帝湖的物業是按照1.2萬戶、將近6萬人的標準來配備的。雖然后期還有許多房子有待開發,但社區基本的道路維護、物業公司的管理人員卻要配備齊全。
              目前帝湖除了配備有灑水車、掃地車等機械設備,光一線員工就有200多人。每個月的物業運營成本壓力巨大,其中僅日常的湖水護理每年就要支出幾十萬。按照現有的收費標準,在不降低服務質量的前提下,根本無法維持日常的運營。帝湖花園交房的第一年,為了維持小區的高品質,開發商向物業公司補貼了300多萬,第二年補貼了200多萬,去年雖然小區的入住人口明顯增加,但還是負營業額100多萬。
              除了物業費低,對于物業公司來說,最怕遇見的還是業主故意不交費。帝湖物業有限公司負責人對記者說,按照現有的收費標準,社區整個開發完后,如果物業費可以收齊的話是有利潤的。但記者看到帝湖花園2006年和2007年上半年的收費報表顯示,整個社區沒有一個組團能達到100%的收費率。
              除了少數惡意拖欠物業費的業主,一些二次置業或投資性置業的業主也讓物業公司很煩惱。對于這部分業主來說,由于目前有房子居住,因此買了房子后并不急著入住,有時一套房子甚至可以空幾年。對于業主來說,沒有住進小區自然不愿意交物業管理費,但對于物業公司來說,雖然業主沒有住進來,但小區的日常維護及配套更新卻一天都不能停止。
              一般來說,當一個小區的物業費收取率達不到80%的時候,物業公司就已經沒有利潤了。此時物業公司只有兩個選擇,要么走人,要么降低服務標準。帝湖物業有限公司負責人說,對于一個大樓盤來說,無論是降低服務標準還是采用停電、起訴等方式迫使業主交費,都不是一個好的選擇。因此,在一遍遍催交無效之后,為了不降低服務標準,就只能由開發商抽取利潤補貼。目前,鄭州市多家物業公司都采用了這種“父養子”的運營模式,而物業利潤低,也是造成開發商和物業公司“形離神不離”的重要原因。
          四、出路--------物業公司最起碼要保本
              一方面開發商“賠錢賺吆喝”,另一方面業主對物業公司很不滿意。針對物業公司的這種現狀,山東省物業商會會長大膽預言:未來一至兩年內,濟南樓盤物業可能“斷炊”。他說,就像前幾年的保姆現象一樣,很多人覺得保姆工資低是一個正常的現象。但這兩年,很多人又都感覺到請保姆是越來越難了,因為很多保姆都流動到了能掙到更高工資的上海、北京等大城市。對于物業公司來說也是一樣,如果長期既不能保證成本,又得不到業主認可,那結果肯定會是許多物業公司逐步退出市場。
              他認為,應該根據物業公司提供的服務測算出一個基本成本,根據這個成本來制定物業公司每月需征收的費用,這樣才是合理的收費方式。他認為,對于物業公司來說,即便不考慮利潤,但保本經營應該是最起碼的底線,另外他建議物業公司應充分運用先進的信息化手段,引進物業管理軟件,加強企業內部管理,降低企業運營成本。
           

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